公摊取消，只是口径变了，不是降房价

发布时间：2025-04-05 08:14:34 来源：追求真相网 作者：夜雨

作者 | 燕大先是湖南衡阳取消公摊，仅隔数天河北张家口说要逐步取消公摊，一时间“多地官宣将取消公摊”冲上热搜。前几天我在文中提过这个事儿，当时官媒报到衡阳取消公摊，现在河北张家口又快速跟进。看来，多地开始试水温，官媒也在吹风，或许明年取消公摊真要在全国陆续上演。公摊这玩意是一些香港大佬发明的，后面被人照搬到大陆，尤其是在房地产高峰那些年发扬光大。哪些算公摊面积？一栋楼里面公用部分的建筑面积都算，包括过道走廊、公共门厅、电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、垃圾道、共用墙体，以及水平投影面积，等等。你买房子的时候，建筑面积是100平，实际套内使用面积可能只有70平，那30平就是公摊面积。买房子的时候，这30平的公摊跟那70平是一个价，交物业费的时候，这30平往往也一样得算。公摊面积是个筐，想方设法往里装。大爷大婶捡纸壳箱子去卖钱都知道往纸板上浇水增重，以前很多无良商家给猪给牛注水卖注水增重的肉，开发楼盘这么大的体量，自然少不了各种“注水增重”。若房价是1万/平，多一平米公摊开发商就多赚1万块钱，30平公摊就是30万，等于说利润大头都在公摊里了。哪个开发商能经得起这样式的考验？可不得死命往里塞啊，反正这东西又超级不透明。前年媒体就报道过一个极其离谱的，买房子的时候，销售人员口头承诺公摊面积是31%，收房时却变成了46%，明明110平方米的房子，到手发现套内面积只有60多平方米，这羊毛都快薅秃噜皮了。按理说，一个小区所有房子的公摊面积加起来，一定不会超过这个小区的实际公摊面积，但问题在于，你家房子的套内面积你能测量出来，犄角旮旯的公摊建筑面积你咋测，再说很多物业比业主都横，因此在公摊上，1+1大于2还真未必是笑话。所以为什么公摊会存在，本质上它就是一个成本分摊+“薅羊毛”的“好主意”。穿透到最后，看似是谁买房子谁就得必须为此买单，但从拍地到获得建设用地规划许可、工程规划许可、施工许可，再到获取预售证、开始卖房，整个流程中，公摊到底嵌在哪个环节，还是有本质的不同的。路径上，开发商要预售了，什么公摊系数、公摊面积才会真正摆到消费者面前，换句话说，你买房的时候，才知道房子的建面是多少、套内使用面积又是多少，房本上等于直接告诉你中间有多少公摊。就好有些高档餐厅要收服务费一样，按消费总额的一定比例收取。但如果在拍地前就明确不允许搞公摊，在第一道关上就让开发商把未来要摊到消费者头上的“损耗”计算在总成本内，那么在土地招拍挂阶段，公摊就会变成开发商举牌地价的重要考量。如果原本就这么设计的话，虽然上升期房价依然会高涨，但还会频频出现地王么？明知道后期没路子把成本转嫁到购房者头上，拿地成本必然会更加谨慎。反过来说，允许公摊放到最后让消费者买单，等于人为制造了个Bug，开了一个转嫁土地成本和开发成本的“后门”。房地产刚开始小跑那会，老百姓一开始按建筑面积买房的是高兴的，因为面积显得多了不少。到后面地产经济加速，公摊的设计让拿地成本就天然有被推高的契机，卖地收入可以最大化；开发商甚至巴不得100平的房子80平都是公摊，在公摊上找利润，也要最大化。穿透看，在房地产火箭蹿升的上升阶段，设计的公摊机制让本就火热的房地产经济，加速透支房地产潜能，加速放大居民债务规模。现在多城将取消公摊，官媒跟着吹风，也意味着过往几十年的全民炒房时代，彻底发生转折。不过，取消公摊也很难一蹴而就、全国统一落地，各地库存量不同、房价不同、月均交易量不同、面临的问题构成不同，取消公摊也将牵一发而动全身，会有个漫长的过程。像广州、杭州等地，目前也仅是通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则之类，来提高购房人实际得房率。那么，取消公摊对哪些人最有利？有利于刚需，不过更有利于改善型需求。刚需，往往都是扒着门槛上车，取消公摊与否对刚需群体来说意义并不大，本身能选择的小区、房子往往就比较“标准”，没什么出挑情况，哪怕这地取消公摊，房企也会在房价上找补，不可能原地给总价打骨折，除非像百度投资的极越汽车一样，职业经理人躺平闪崩，10几、20万的展车被商场扣下、看守保安直接表示2万拿走。改善型需求不同，本身往往不止一套房，收入更高，资金实力更厚，更追求体验感，更注重生活质量，更注重空间环境与品质，简单说就是更大、更豪、环境更好。这些要求本身就不是千篇一律的“标准”型小区和商品房可比。什么叫“标准”型？就好比机床制造的零部件，1个和1000个都一模一样，小区和商品房也差不多，一个城市里大部分普通小区其实长的都差不多，人口聚集区、高密度，就像城镇化之后全国各地的城市的硬件样子都差不多一样，没啥出挑、也没啥特别出彩的。改善型需求往往需要的不是“标准”件，而是需要像旁边有河流湖泊的风景楼盘，楼间距大、公共阳台甚至比套内面积还大的平层，楼栋周围空旷大到可以遛狗种菜的复式洋房...总而言之，改善型要的是享受高品质，而取消公摊或者赠送更多面积，显然能够放大这类住宅的吸引力。就好比原本200平米的住宅，能享受到300平的空间，从原先的“买大住小”到“买小住大”，搁谁都得流口水。相比刚需购房者，改善型购房者能获得更多“馈赠”，就好比消费越多，送的礼品越多。对地方财政来讲，去库存不能光靠国资，国资可以下场收房、收地，终归起的是抛砖引玉的作用，最终还得靠市场自我实现供血循环才行，取消公摊是释放利好之一。取消公摊，按套内面积计价，并不意味着短期内总价就会跌！主要是公共面积上更清晰、从“买大住小”转为“买小住大”，得房率百分百，口径变化带来心理变化，刺激一批持币观望者下场。而之前涵盖公摊的旧房本，仍然香的很，就好比现在拆迁一样，旧房本上的建筑面积不仍然是重要计算依据？！最后，个人觉得，全国取消公摊也不会一蹴而就，一下子释放完了后面还释放个啥？！再说，因城施策，尤其是核心城市，几十年形成的巨大惯性，涉及房价、物业费、交易规则、相关税费等等复杂机制，一朝改变也不现实，逐步放宽赠送面积、阳台面积之类的计算规则才比较正常。至于说房子所谓的价值回归，最根本的是要基本面回归，也就是产业企业经营转好、就业增收转好。没有基本面的转好，楼市马太效应只会不断放大，强的越强、弱的越弱。-End -希望和你一起共鸣！weixin-queen2019

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